Как продать квартиру в ипотеке

Петр потерял работу – у него проблемы с выплатой кредита. Василия повысили в должности – они с женой подыскивают квартиру побольше. Мария и Михаил разводятся и делят нажитое имущество. Квартиры у всех в ипотеке, следовательно, стандартные механизмы купли-продажи недвижимости не подойдут.

На практике, ипотечных сделок с недвижимостью меньше, чем обычных, однако среди юристов и риелторов выработаны общие рекомендации для безопасности всех сторон – продавца, покупателя и банка. В зависимости от исходных обстоятельств, требований различных банков, возможны вариации, но общий смысл процедуры сохраняется.

В этом случае продавец сначала погашает ипотеку за счет заемных средств или средств покупателя, затем банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение, и в конце оформляется сделка купли-продажи.

Покупатели, как правило, редко соглашаются на такую процедуру из-за рисков. Гипотетически такой риск существует – ведь сначала деньги на погашение ипотеки передаются продавцу, а лишь через несколько дней, после снятия обременения происходит сама сделка.

Перед погашением ипотеки в описанном случае, достаточно уведомить банк перед началом всех действий. В следующих двух вариантах без  согласия банка не обойтись.

В этой процедуре – ипотеку погашает покупатель, затем после снятия обременения совершается купля-продажа.

В начале, заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны два пути – в зависимости от того, кто регистрирует снятие обременения – банк или продавец самостоятельно.

• покупатель вносит сумму задолженности по ипотеке банку;
• банк извещает орган регистрации прав о погашении ипотеки и оформляет документы по снятию обременения;
• покупатель закладывает оставшуюся сумму в банковскую ячейку;
• заключается основной договор купли-продажи;
• происходит регистрация перехода права собственности;
• продавец получает деньги из ячейки на основании документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю. Чаще всего это выписка из ЕГРН и/или зарегистрированный договор купли-продажи.

• покупатель вносит сумму задолженности по ипотеке банку;
• продавец получает от банка закладную и справку о погашении задолженности;
• покупатель закладывает оставшуюся сумму в банковскую ячейку в банке по вашему выбору;
• продавец регистрирует снятие обременения;
• заключается основной договор купли-продажи;
• происходит регистрация перехода права собственности;
• продавец получает деньги из ячейки на основании документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Ипотека переоформляется на покупателя, если банк дает одобрение на сделку.

Эта процедура подходит, если банк сочтет покупателя подходящим для выдачи ему ипотечного кредита. В этом случае банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе задолженности на покупателя. При этом все, в том числе и не надлежаще исполненные продавцом, обязанности по ипотеке переходят на покупателя. Затем покупатель заключает договор купли-продажи с продавцом, а так же кредитный договор с банком. В этом случае регистрируем переход права собственности и смену залогодателя по ипотеке.

Если недвижимость была в собственности менее установленного законом срока, следует помнить  о налоговой декларации и НДФЛ. При этом продавец имеет право на получение имущественного налогового вычета.